آنچه که اساسا می تواند منجر به خانه دار شدن
بی دردسر مردم شود، برطرف شدن موانع خانه دار شدن است و دولت نباید به
عنوان متصدی ساخت مَسکن ورود پیدا کند و هزینه های عمرانی کشور را در این
مسیر هدر دهد

حافظ نیوز/ ایده «صاحبخانه شدن تمام خانواده های ایرانی» یکی از چالش برانگیز ترین طرح های اقتصادی دولت نهم و دهم بود، ایده ای که در عمل، منجر به آغاز طرحی گسترده به نام مَسکن مهر شد. مسکن مهر طرحی بود که با هدف مهار قیمت مسکن در کشور و صاحبخانه کردن اقشار متوسط و مستضعف جامعه آغاز گردید. در حالی که دولت نهم و دهم مدعی شد که بر اثر اجرای این طرح موفق به مهار قیمت زمین و مسکن شده است، اما بنا بر اعلام مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹ درصد افزایش یافته است. در حالیکه بر اساس نظر کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، میزان عرضه مسکن به مراتب بیشتر از تقاضا بوده، با این حال قیمت مسکن در بسیاری از کلانشهرهای ایران در حدود 3 برابر شده است که این مسئله خود نشان از شکست طرح مسکن مهر است.
 
سرپناهی با رنگ و بوی سوسیالیسم!
اگر بخواهیم به ساز و کار اجرایی طرح مسکن مهر نگاهی دقیق و کارشناسانه بیاندازیم، باید اذعان کنیم ساز و کار اجرای این طرح ملی مشابهت های غیر قابل انکاری با طرح های ساخت مسکن در کشورهایی نظیر چین و ونزوئلا و یا کوبا دارد، کشورهایی که در روابط و سازوکارهای اجتماعی بیش از هر چیز پایبند به آموزه های سوسیالیستی هستند. در کشورهایی چون ونزوئلا و یا چین، بسیاری از گروه ها و طبقات مختلف اجتماعی که از سطح درامد متوسط و یا پایین برخوردارند، ناچارند برای خرید مسکن و صاحبخانه شدن به سراغ خانه هایی بروند که دولت تهیه کرده است. این خانه ها معمولا به شکل مجتمع های آپارتمانی تهیه می شوند چرا که هزینه تمام شده آن برای دولت ها به صرفه تر است و اساسا افزایش تراکم و بلندمرتبه سازی به دلیل کاهش هزینه های بهداشت، تامین امنیت و دیگر خدمات شهری برای شهرداری ها و دولت ها مطلوب تر از توسعه مساحت شهری است. لذا مجموعه های مسکونی که به شکل آپارتمان توسط دولت ها در چنین کشورهایی ساخته می شوند دارای شرایط و ضوابط خاصی هستند و فرهنگ خاص آپارتمان نشینی و محدودیت هایی از جنس آسیب های اجتماعی و فرهنگی را به ساکنان بخت برگشته خویش تحمیل می کنند. در کشورهایی که آموزه های سوسیالیستی و کمونیستی را سرلوحه رویکردهای اجتماعی خود قرار داده اند، پرداختن به این مسائل و تعریف پیوست فرهنگی و اجتماعی برای چنین طرح هایی محلی از اعراب ندارد، اما سوال اینجاست که چرا کشور ما که همواره پرچمدار فرهنگ و اخلاق و تمدن بوده است، در عمل باید برای حل مشکل مَسکن تن به چنین رویکردهای خطرناک اجتماعی بدهد؟ علاوه بر این، اصرار دولت نهم و دهم برای ساخت خانه های انبوه برای مردم و تشویق آنان برای زندگی در چنین مجتمع هایی، بخش بسیار زیادی از بودجه های عمرانی کشور را در طی سالیان متمادی جذب خود کرد و در واقع هدر داد! چرا که اجرای طرح مسکن مهر حتی در صورت موفقیت، خود سرآغاز مشکلات اجتماعی و فرهنگی بعدی بود این در حالی است که اجرای این طرح، اثرات غیر قابل انکاری بر رشد تورم و نقدینگی نیز به همراه داشته است و درصد کمی از اقشار هدف این طرح را صاحباخانه کرد.
 
هنگامی که سیاست های لیبرال سرمایه داری نیز مردم را خوشبخت نخواهد کرد!
همانگونه که ذکر شد، پس از اجرای ناموفق طرح مسکن مهر، اجرای طرحی جدید با عنوان مسکن اجتماعی در دستور کار دولت یازدهم قرار گرفته است. بر اساس اعلام محمد پژمان معاون وزیر راه وشهرسازی؛ در طرح مسکن اجتماعی متوسط واحد مسکونی 50 متر درنظرگرفته شده و برای خانوارهایی که فرزند دارند به 70 متر می رسد. همچنین برای خانوارهای مختلف تسهیلات در حد بنیه مالی آنها با سود معقول پرداخت می شود و با سیاست تولید انبوه مسکن نیازهای آنها در نظر گرفته خواهد شد. همچنین برای  دهک های پایین جامعه نیز دولت زمین رایگان و تسهیلات ارزان قیمت و سایر خدمات را در نظر خواهد گرفت که تفاوت های عمده ای با مسکن مهر دارد. در طرح مسکن اجتماعی متوسط واحد مسکونی 50 متر است و برای خانوارهایی که فرزند دارند به 70 متر می رسد، اما الان واحدهای مسکن مهر 90 متر مربع وسعت دارند. معاون وزیر راه و شهرسازی خاطر نشان کرد: در مسکن مهر بجز وام بقیه هزینه ها را متقاضیان می دهند اما در مسکن اجتماعی این طور نیست، بلکه واحدها متناسب با وسع درآمد خانوار قیمت‌گذاری شود و حداکثر با 40 درصد از سهم درآمد آنها امکان سکونت پیدا کنند.
همانگونه که معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرده است، در طرح مسکن اجتماعی نیز همچنان خانه سازی توسط دولت و دعوت از مردم برای زندگی در آنها همچنان مشخصه کلی این طرح است اما در شیوه اجرا، تفاوت هایی با مسکن مهر خواهد داشت. از جمله مهمترین تفاوت مسکن اجتماعی و مسکن مهر را می توان چگونگی پرداخت هزینه توسط مردم دانست. در مسکن اجتماعی، مردم ملزم نیستند هزینه ساخت مسکن را در ابتدا و یا در کوتاه مدت، تماما بپردازند بلکه با آورده ای در حدود 40 درصد مبلغ مسکن نیز صاحب خانه خواهند شد لذا در ظاهر امر، شاید این طرح بسیار مفید و موثر به نظر آید. اما نگاهی به وضعیت مسکن و نحوه صاحب خانه شدن مردم در بسیاری از کشورهای اروپایی و آمریکا نشان می دهد نحوه اجرای مسکن اجتماعی در ایران به شکل غیر قابل انکاری با این کشورها مشابهت دارد و پس از یک الگو برداری از کشورهای سوسیالیستی در زمینه تامین مسکن، حال الگوی کشورهای لیبرال سرمایه داری مد نظر قرار گرفته است! بنابر این طبیعتا عوارض سو اجرای چنین طرح هایی، همانگونه که گریبان بازار مِلک و زمین را در آمریکا و اروپا گرفت و اقتصاد این کشورها را به شکل غیر قابل تصوری با چالش مواجه ساخت به سراغ ما نیز خواهد آمد.
در کشورهای اروپایی و آمریکا، مردم با آورده ای ناچیز صاحب خانه می شوند و هر ماه نیز بر اساس میزان درامدی که دارند، مبلغی را باید به عنوان قسط پرداخت کنند. مسئله اینجاست که عموم مردمی که از این طریق صاحب خانه شده اند، بعضا به مدت سی الی چهل سال هر ماه باید مبلغی را به عنوان قسط به دولت بپردازند و تا مبلغ اصلی مِلک و بهره بانکی آن که رقم بسیار هنگفتی خواهد بود پرداخت نشود مالک حقیقی خانه محسوب نمی شوند. در واقع نخستین اثر اجرای این طرح، «پیش فروش کردن عُمر، سرمایه و تلاش انسانها به دولت ها»ست. انسانهایی که به مدت سی سال و یا بیشتر، کار و تلاش می کنند تا اقساط خانه ای که دولت برای آنها فراهم کرده است را بپردازند. شاید در نگاه اول، سی سال بدهکار بودن به دولت بهتر از بی خانمان بودن به نظر آید اما حقیقت این است که دولتهایی که چنین طرح هایی را اجرا می کنند، برای خانه دار شدن مردم و در عین حال وارد آمدن فشار کمتر به آنها می توانسته اند راه های معقول تری را نیز در پیش گیرند اما با اجرای این سیاست، در واقع یک منبع درامدی جدید برای خود تعریف کرده اند!
آنگونه که خسروی عضو کمیسیون عمران مجلس در برنامه پایش شبکه یک سیما عنوان کرده است، با اجرای این طرح و آغاز بازپرداخت اقساط توسط مردم، براورد می شود سالانه ۳۴۰ میلیارد تومان سود عاید دولت گردد. به عبارت صحیحتر با اجرای این طرح دولت برای یک دوره طولانی مدت برای خود یک منبع درامدی جدید تعریف کرده است! درامدی که منبع تامین آن نیز اقشار متوسط و کم درامد جامعه خواهند بود چرا که اساسا دهک های پایین جامعه از اجرای طرح مسکن اجتماعی استقبال خواهند کرد و نه دیگر دهک ها. حال سوال اینجاست که آیا راهکاری که مردم را بیش از سه دهه بدهکار دولت کند وجود ندارد؟
 
موانع خانه دار شدن مردم باید برطرف شود
به نظر می رسد آنچه که اساسا می تواند منجر به خانه دار شدن بی دردسر مردم شود، برطرف شدن موانع خانه دار شدن است. دولت به هیچ عنوان نباید به عنوان متصدی در ساخت مَسکن ورود پیدا کند و هزینه های عمرانی و جاری کشور را در این مسیر بیهوده هدر دهد بلکه تنها کافی است به عنوان یک عامل نظارتی و حمایتی، واسطه‌گری و دلالی را حذف نماید چرا که عامل اصلی به وجود آمدن حباب قیمت زمین و مصالح ساختمانی همین مسئله است. از سوی دیگر، دولت می تواند ضمن گزینش مطلوب متقاضیان مسکن، ضمن هماهنگی با شهرداریها زمین های مسکونی در اختیار و یا زمین هایی که در محدوده شهرها قابلیت مسکونی شدن را دارند به عنوان تسهیلات حمایتی در ازای بهایی متوسط و منطقی در اختیار مردم قرار دهد تا مردم مَسکن خود را بر اساس سلیقه و نیاز خود، در محلات و مناطقی که برای زندگی مناسب می دانند بسازند. با تامین چنین تسهیلاتی که منجر به منطقی شدن عرضه زمین و قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد، عموم مردم می توانند با آورده ای در حدود صد میلیون تومان صاحب خانه شوند. مسئله ای که با افزایش قدرت خرید و کاهش نرخ تورم دست یافتنی تر به نظر می رسد تا با اعطای وام های کلان و سودهای سرشار آنها!
دست آخر اینکه طرح‌ مسکن اجتماعی دارای ابهامات فراوانی می باشد از جمله چگونگی تامین منابع مالی، نحوه کاهش هزینه‌ها، نحوه اجرا، احراز شرایط متقاضیان و مزیت‌های این طرح نسبت به مسکن مهر؛ به نظر می رسد در صورت عدم اصلاح معایب و روشن شدن زوایای تاریک این طرح، اجرای آن کمکی به حل معضل مسکن در کشور نخواهد کرد.
نویسنده: محمود فریدونی کارشناس ارشد شهرسازی